La scelta di un locale commerciale da affittare è uno dei momenti più delicati e cruciali nella vita di un’attività imprenditoriale. Una decisione affrettata o superficiale può comportare problemi di natura amministrativa, costi imprevisti, ostacoli burocratici e, nei casi peggiori, l’impossibilità di avviare davvero il proprio business. Prima di firmare qualsiasi contratto di locazione, è dunque essenziale sapere quali verifiche e controlli svolgere personalmente, perché la legge pone sull’inquilino – e non sul proprietario – la maggior parte delle responsabilità circa l’idoneità dell’immobile all’uso commerciale previsto.
Verifica dell’idoneità e dei permessi: responsabilità dell’inquilino
L’errore più comune commesso da chi si appresta ad affittare un locale commerciale è supporre che sia il proprietario a doversi occupare della conformità e della regolarità della struttura. In realtà, la giurisprudenza italiana, rafforzata anche dalle pronunce della Corte di Cassazione, stabilisce che è l’inquilino, ovvero il conduttore, a dover verificare se il locale prescelto sia perfettamente idoneo all’attività che intende svolgere e se ci siano tutte le autorizzazioni amministrative richieste per il tipo di esercizio desiderato. Tralasciare queste verifiche può portare, ad esempio, a scoprire solo dopo la firma del contratto che il Comune non concede i permessi necessari, magari per deficit strutturali o mancanze nei requisiti tecnici, facendo ricadere la responsabilità e i costi degli errori esclusivamente sull’inquilino stesso.
Controlli strutturali e amministrativi indispensabili
Quando si valuta un locale commerciale, bisogna accertarsi che questo sia davvero utilizzabile per l’attività specifica che si intende esercitare. Alcuni dei controlli essenziali includono:
- Certificato di agibilità: attestazione rilasciata dal Comune che certifica la sicurezza, la salubrità e la conformità edile-urbanistica degli spazi. È obbligatorio e senza questo documento il contratto di locazione rischia di essere inefficace per l’uso commerciale.
- Norme di sicurezza: la disposizione di sistemi antincendio, uscite di emergenza, impianti elettrici a norma, e la generale rispondenza ai requisiti di sicurezza vigenti nel Comune di riferimento.
- Assenza di barriere architettoniche: fondamentale per le attività aperte al pubblico, molte delle quali sono obbligate per legge a garantire l’accessibilità ai disabili.
- Servizi igienici regolari: presenza e regolarità dei servizi sanitari, sia per l’attività che per il pubblico, se richiesto dalla normativa di settore.
- Visura catastale e conformità urbanistica: serve a verificare che la destinazione d’uso dell’immobile sia effettivamente commerciale (e non, ad esempio, residenziale) e che tutti i dati siano aggiornati.
- Inventario dei beni presenti: utile per chiarire cosa appartiene al proprietario e cosa è a disposizione dell’attività per evitare fraintendimenti e contestazioni future.
È consigliato stilare un elenco completo e dettagliato di questi controlli, meglio se supportato da sopralluoghi con tecnici di fiducia e, possibilmente, avvalendosi di una consulenza legale per la stipula del contratto di locazione.
Clausole contrattuali, caparra e lavori di adeguamento
Il contratto di affitto commerciale deve essere redatto con particolare attenzione, ponendo in evidenza l’uso specifico per cui l’immobile viene locato e dettagliando nel modo più preciso possibile le condizioni di consegna del bene. Alcuni elementi da inserire e valutare nel contratto:
- Utilizzo dell’immobile: la descrizione deve essere precisa e in linea con l’attività dichiarata alla pubblica amministrazione.
- Cauzione e garanzie: di norma viene richiesta una caparra a copertura di eventuali inadempienze o danni strutturali provocati durante la locazione. La cifra varia, ma spesso si tratta di 2-3 mensilità anticipate.
- Stato dei luoghi: redigere un verbale dettagliato dello stato di conservazione dei locali alla consegna e, se necessario, pattuire eventuali lavori di adeguamento.
- Lavori di ristrutturazione e adeguamento: se il locale non è già conforme, occorre valutare se sia il caso di effettuare interventi (per esempio, per l’abbattimento barriera architettoniche o per la messa a norma degli impianti). È fondamentale stabilire sin dall’inizio a chi spettano i costi: i lavori straordinari sono a carico del proprietario, fatti salvi specifici accordi, mentre quelli di adattamento per esigenze aziendali gravano generalmente sull’inquilino.
Un confronto trasparente preventivo con il proprietario permette di evitare future controversie, così come l’inventario dei beni mobili eventualmente inclusi con la locazione.
Altri aspetti pratici e verifiche consigliate
Oltre ai controlli tecnici e alle clausole contrattuali, vi sono ulteriori elementi di dettaglio che, se trascurati, potrebbero causare problemi operativi o aumentare i costi della gestione:
- Verifica della solvibilità del proprietario, per evitare possibili pignoramenti o blocchi dovuti a situazioni debitorie pregresse.
- Esistenza di spese condominiali e loro ripartizione, se il locale fa parte di un edificio plurifamiliare o è in un centro commerciale.
- Presenza di vincoli urbanistici o limitazioni all’orario o alla tipologia di attività commerciali consentite nell’area di riferimento.
- Certificazioni energetiche obbligatorie, quali l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), richiesto dalla normativa italiana in tutti i contratti di locazione di immobili a uso commerciale.
- Controllo della durata contrattuale e modalità di rinnovo/risoluzione: normalmente i contratti commerciali hanno una durata minima di 6 anni, con rinnovo tacito per altri 6 salvo disdetta motivata. È importante valutare anche le clausole di recesso anticipato e le penali, nonché verificare che ogni patto sia equilibrato e a tutela reciproca.
Non meno importante infine, soprattutto in caso di attività soggette a particolari regolamentazioni (alimentari, sanitarie, vendita al dettaglio etc.), è svolgere una verifica presso il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune per essere certi della compatibilità urbanistica e funzionale della destinazione d’uso scelta. In caso di necessità o dubbi interpretativi sulle norme vigenti nella propria città, è sempre opportuno informarsi presso un professionista o consultare la normativa edilizia di riferimento.
In sintesi, la tutela dell’inquilino che desidera affittare un locale commerciale passa attraverso un’attenta e scrupolosa valutazione preventiva di tutti gli aspetti, formali e sostanziali, prima della firma. Saper riconoscere e anticipare potenziali criticità, agendo in maniera informata e documentata, consente di evitare spiacevoli sorprese e garantire una solida base per il proprio progetto imprenditoriale.
